Как продать квартиру находящуюся в залоге у фонда развития

Юридическая консультация

Осуществляем полный правовой контроль любых операций с недвижимостью.
Наши специалисты помогут решить Вам любые вопросы, связанные с жилищным правом.

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ

Оформление и узаконивание перепланировок

Согласование перепланировок и переустройств и защита от их незаконности.

Юридическое сопровождение и чистота сделок

Надежное и гарантированное проведение сделок.

Юридическая экспертиза

Проведение всесторонней оценки объектов продажи.

Оформление права собственности и гос. регистрации объекта недвижимости

Сбор полного пакета документов, сдача на государственную регистрацию.

Вопросы и ответы

Здравствуйте. Наша семья хочет купить квартиру по ипотеке «Сбербанка России», но данная квартира находится в обременении у Вас, т.е. Жилфонда. Возможна ли данная сделка. Как можно решить данный вопрос. Заранее спасибо!

Уважаемая Елена, по всей видимости, у Вас неточная информация, и вероятнее всего, квартира, выбранная Вами, находится в залоге у Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области, здесь требуется уточнение. Действительно, практика такая есть, когда квартиры, находящиеся в залоге у банков/других организаций выступают предметом договора купли-продажи. Возможны варианты при покупке такой квартиры, все зависит от суммы займа/кредита продавца, существующей на момент купли-продажи, а также от Вашего первоначального взноса. К тому же следует отметить о Ваших возможных рисках при покупке такой квартиры, так как ипотека ограничивает оборотоспособность недвижимости. В любом случае, необходимо обратиться за помощью к специалисту в области недвижимости, для того, чтобы проверить юридическую сторону сделки, а так же для того чтобы ограничить ваши риски. С уважением юрист АН «ЖИЛФОНД».

Подскажите, пожалуйста, возможно ли узаконить присоединение лоджии к жилому помещению. Квартира находится на 9 этаже 9-ти этажного дома, в квартире остался еще один балкон.

Уважаемая Марина, в некоторых случаях возможно узаконивание присоединения лоджии к жилому помещению, все зависит от типа дома, для более точной информации Вам необходимо предоставить документы на перепланированный объект. Также следует отметить, что процесс узаконивания весьма трудоемкий, и длительный, поэтому лучше обратиться за помощью специалиста.

В какие сроки мне должны изготовить кадастровый и технический паспорта на квартиру? И куда обратиться в связи с тем, что более месяца документы не готовы? Спасибо!

Ирина, для того чтобы поставить объект на кадастровый учет необходим технический план квартиры, его изготавливают 40 рабочих дней (не календарных!), то есть фактически это два месяца, для постановки на кадастровый учет квартиры необходима электронная копия такого тех. плана, срок постановки 18 календарных дней, то есть месяц. В любом случае максимальный срок принятия решения органом — поставить на кадастровый учет, внести изменения в кадастр недвижимости, отказать в постановке/внесении изменений — 1 месяц, после чего либо Вам выдадут кадастровый паспорт квартиры, либо выдадут уведомление об отказе. Для уточнения в Вашей ситуации необходимо смотреть документы. Юрист АН «Жилфонд».

У меня, и у отчима есть дом. Мы собственники этого дома. Могу ли я выкупить долю отчима, за материнский капитал?

Добрый день, Марина, для точного ответа на Ваш вопрос требуется уточнение: Ваш отчим установил отцовство над Вами, либо он просто является супругом Вашей матери? В первом случае — нет, так как отчим в правах будет приравниваться к правам отца, и тогда в силу ст. 37 ГК РФ он не может продать долю Вашим несовершеннолетним детям, во втором случае — да, он может заключать любые сделки с Вашими несовершеннолетними детьми, в частности продать им долю дома с использование средств материнского (семейного) капитала. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Здравствуйте! У меня имеется 1/6 доля в квартире, которая оформлена на малолетнего ребенка. Как можно эту долю монетизировать, может через материнский капитал? Они могут выкупить долю и рассчитаться мат.капиталом? И вообще, сможете взяться за этот вопрос, и сколько будут стоить ваши услуги? Заранее спасибо!

Роман, для точного ответа на Ваш вопрос требуется уточнение — кто является собственником оставшихся 5/6 долей в квартире, как Вы собираетесь распорядиться вырученными от продажи доли средствами, так как если доля оформлена на несовершеннолетнего разрешение на продажу выдает орган опеки и попечительства, а также Ваши потенциальные покупатели за счет средств материнского капитала после совершения сделки по покупке доли ребенка, будут являться единственными собственниками квартиры? С уважением юрист АН Жилфонд.

Собственником 5/6-х квартиры является, по их словам, несовершеннолетняя дочь (они переписали всё на неё после оформления наследства). Если они выкупят у нас оставшуюся долю, то станут собственниками всей квартиры. Денег у них нет, а вот мат.капитал вроде еще не использован! Можно ли забрать у них мат.капитал за эту долю? и каковы перспективы этого вопроса? Заранее спасибо!

Теоретически возможна покупка доли квартиры с использованием материнского капитала, но в данном случае нужно разрешение органа опеки и попечительства для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему (Вашему ребенку), а также уточнение вопроса как Ваши потенциальные покупатели планируют использовать материнский капитал (сколько лет ребенку, после рождения которого появилось право на материнский капитал). О перспективах решения данного вопроса лучше говорить после изучения документов. С уважением юрист АН Жилфонд.

Здравствуйте! У меня возникла сложность с приватизацией квартиры, так как была потеряна доверенность на приватизацию. Восстанавливать куми отказывается, НЕЗНАЮ что делать. Процесс уже длится годами. Помогите.

Добрый день, к сожалению, чтобы ответить на ваш вопрос недостаточно информации, во-первых, кто зарегистрирован на основании карточки регистрации (поквартирная карточка), во-вторых, о какой доверенности идет речь, и почему ее восстанавливает КУМИ, а также вы не уточнили какие документы подтверждают Ваше права на занимаемую жил. площадь (ордер, договор соц. найма). С уважением юрист АН Жилфонд.

Добрый день. У меня вопрос по поводу снятия обременения с квартиры. Квартира была куплена в ипотеку, частично была погашена с использованием материнского капитала. На данный момент ипотеку погасили полностью. В связи с чем вопрос. Какие документы необходимы для получения св-ва о собственности без обременения, каким образом может повлиять на получение св-ва использование мат.капитала и можно ли все оформить с помощью вашего агентства, а так же можно ли все оформить без нашего присутствия,т.к на данный момент я с мужем проживаю в другом регионе. Заранее спасибо.

Добрый день, Зоя. Вы когда рассчитались с банком Вам должны были предоставить пакет документов — закладная (если она имелась), справку о полном гашении кредита (обязательно), а также в случае если не было закладной доверенность от банка на снятие обременения. Опять же Вы частично оплачивали ипотеку путем использования мат. Капитала, обязательство у нотариуса делали, что после гашения ипотеки и снятия обременения выделите доли в имуществе на несовершеннолетних детей. В данном случае вместе с вопросом о снятии обременения нужно решить вопрос о выделение долей детям. Что касается Вашего нахождения в другом регионе, этот вопрос можно решить путем выдачи нотариально удостоверенной доверенности. С уважением юрист АН Жилфонд.

Добрый вечер! Вопрос такой: в одноэтажном жилом доме, состоящем из трех частей (или квартир непонятно, в чем и следует разобраться) собственниками приватизированы квартиры, в договоре приватизации неоднозначно указан предмет собственности, с одной стороны говорится о квартире, с другой о части дома и обслуживании этого помещения за свой счет, специалисты БТИ усмотрели между строк, что речь идет о квартире и изготовили технический паспорт квартиры (пять лет назад) право собственности еще не оформлено, можно ли переделать технический паспорт на часть дома?

Добрый день, Юлия. Сотрудники БТИ не принимают решение о присвоении статуса часть дома/ квартира, при изготовлении технической документации они рассматривают инвентаризационные дела домов/квартир, то есть вероятнее всего Вашему дому изначально был присвоен статус многоКВАРТИРНЫЙ ДОМ. Но для более точного ответа необходимо посмотреть правоустанавливающие документы. С уважением юрист АН Жилфонд.

Земля в собственности на 2 чел. Построили дом на 2-х хозяев. Как оформить по дачной амнистии?

Добрый день. Для ответа на Ваш вопрос требуется уточнение: земельный участок, в границах которого был построен дом, находится в пределах населенного пункта или в садовом/дачном товариществе, а также разрешенное использование участка. С уважением юрист АН Жилфонд

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, при предложении одному из собственников выкупить доли в квартире, нужно ли данное предложение оформлять письменно или достаточно устного уведомления?

Добрый день, Ольга. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, по правилам, предусмотренным ст. 250 ГК РФ, то есть Вы должны известить в письменной форме всех Ваших сособственников о предстоящей продаже своей доли, при этом Вы указываете цену и другие условия продажи. Затем, по общим правилам, Вы ждете месяц с момента уведомления о предстоящей продаже доли, если Ваши сособственники не выразят намерения приобрести Вашу долю, то тогда вы можете отчуждать ее третьим лицам. С уважением юрист АН

У нас общежитие 28 кв.м. Хотим приватизировать на меня и на дочь. Прописаны я, муж, сын, дочь и двое внуков, муж и сын напишут отказ. Что делать с внуками? Мы не хотим, чтобы внуки участвовали в приватизации.

Уважаемая Валентина, согласно ст. 7 Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Согласно, ст. 11 Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде один раз, несовершеннолетние по достижении совершеннолетия сохраняют право на однократную приватизацию. Согласно, ст. 2 Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе их приобрести в общую собственность либо одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Таким образом, для более точного ответа на Ваш вопрос требуется уточнение — возраст внуков, а также их предыдущее участие/неучастие в приватизации, либо их утрата пользованием жилым помещением. С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Здравствуйте! Подскажите, оказываете услуги по проверки чистоты сделки?

Здравствуйте Элла, мы действительно оказываем услуги по проверке правовой стороны сделки, а также юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости, цена такой услуги зависит от объекта недвижимости, а также от наших фактических действий. С уважением, юрист АН «Жилфонд»

Здравствуйте! Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу: у нашей семьи имеется договор мены квартир, в котором указаны 3 человека (я, мама и отец). Мы собираемся на основании этого договора оформлять право собственности на квартиру. В Росреестре сказали, что у них есть вся информация и нам просто необходимо прийти всем троим с паспортами, госпошлиной и этим договором и они нам все оформят. Вопрос такой: моя мама живет отдельно и хочет свою часть квартиры переписать на меня. Нам необходимо сначала всем троим оформить право собственности и потом заниматься дарственной? или сначала необходимо отписать часть квартиры на меня и получать право собственности уже на двух человек, а не на трех? Заранее благодарю за ответ.

Здравствуйте Оксана, к сожалению, Вы не указали в каком году Вы заключили договор мены, желательно видеть договор мены для более точного ответа, но в любом случае при дарении Вашей мамой Вам доли квартиры необходимо ее присутствие в Росреестре, так как это двусторонняя сделка, а также в большинстве случаев требуется сначала зарегистрировать право собственности на квартиру, а затем ее отчуждать. В случае если Ваша мама не может лично присутствовать при совершении вышеуказанных действий в Росреестре, необходимо выдать доверенность на право представления ее интересов в Росреестре по вопросу регистрации права собственности на долю квартиры, а также дарения. Выдать такую доверенность она может у нотариуса, если в доверенности будет полномочие на дарение доли квартиры, тогда необходимо указать, кому конкретно она будет дарить, и соответственно такая доверенность не может быть выдана Вам. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Мама приобрела дом 25 лет назад, договора купли продажи как такового нет. Прописана по другому адресу. Участок и дом без документов. Живет там до сих пор, платит за воду и электричество. Как оформить участок и дом в собственность. Есть только домовая книга (в ней никто не числится, все выписаны).

Здравствуйте, Александр, для начала следует уточнить каким образом оформлялись отношения между бывшим собственником дома и Вашей мамой, был ли составлен Договор купли-продажи/мены, есть ли расписка подтверждающая передачу денежных средств, и являлся ли «Продавец» дома правомочным на совершение сделки, для этого неплохо было бы получить архивные документы. Можно ли найти бывшего собственника дома, так как в его отсутствии Вам потребуется обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на жилой дом. По поводу земельного участка можно лишь сказать, что на данном этапе, не видя документов, что требуется регистрация права собственности на жилой дом, а затем уже можно заниматься оформлением земельного участка в собственность. Основанием для приобретения земельного участка может являться либо выкуп у государства (если есть основания для бесплатной передачи — тогда бесплатно), либо найденные архивные документы, подтверждающие, передачу земли под домом. В любом случае земельный участок Вам не принадлежит, так как 25 лет назад земельные участки не являлись предметом сделок и на них не распространялась частная собственность. С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Здравствуйте, меня зовут Анастасия, мне 23 года, подскажите, пожалуйста, мне нужна справка с БТИ по Кемеровской области о том что у меня нет жилья по Кемеровской области, я проживаю в Краснодарском крае в г. Усть-Лабинск, родилась я в г. Кемерово, но прописана там не была, прописана была в 2006 г. в Краснодарском крае, подскажите, пожалуйста, как можно сделать эту справку и сколько это будет стоить? Возможности приехать в г. Кемерово у меня нет.

Здравствуйте, Анастасия, нужно уточнить, Вам нужна справка из БТИ о том, что у Вас нет жилья или Вам нужна справка об отсутствии зарегистрированных прав из Росреестра, так как с ноября 1998 г. регистрирующим органом является Росреестр, в том и другом случае необходима нотариально удостоверенная доверенность на представление ваших интересов в организациях. На нашем сайте Вы можете ознакомиться со справочной информацией работы соответствующих организаций и телефонами. Если Вам требуется справка из Росреестра по отсутствию зарегистрированных прав, Вы можете у себя, по месту жительства, экстратерриториально запросить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Какое время нельзя продавать квартиру с материнским капиталом?

Здравствуйте, Вячеслав. В случае если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и надлежащим образом были оформлены документы, то есть были оформлены доли в праве собственности на детей, при рождении которых возникло право на материнский (семейный) капитал, а также снято обременение с квартиры, если оно накладывалось, ограничений в сроке продажи квартиры нет. Самое главное получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу данной квартиры, так как в числе собственников этой квартиры будут несовершеннолетние. С уважением, юрист АН «Жилфонд».

4 года назад приобрели в жилфонде квартиру в ипотеку, на данный момент развелись и мне хотелось бы продать квартиру и погасить ипотеку, но бывшая супруга не дает согласие на продажу. Как быть в данной ситуации?

Здравствуйте, Алексей, Вы не уточнили: кто является титульным собственником квартиры (на кого оформлено свидетельство), в каком порядке Вы оформляли развод, обращались ли Вы в суд. В случае если Вы единственный титульный собственник квартиры, при продаже квартиры Вам потребуется согласие от бывшей супруги на продажу квартиры, потому что квартира была приобретена в браке и на нее распространяется режим совместной собственности (в отсутствие брачного договора). Ст. 37 Семейного Кодекса РФ устанавливается трехлетний срок исковой давности к требованиям о разделе общего имущества. Также нужно учитывать тот момент, что квартира находится в залоге и Ваши кредитные обязательства не исполнены полностью, Ваша супруга давала согласие на покупку квартиры и на получение кредита, являлась ли она созаемщиком или поручителем по кредиту? В любом случае нужно решить этот вопрос Вам совместно, в противном случае нужно обращаться в суд. С уважением, юрист АН

У нас с супругой квартира в ипотеке, собственность по полам. Можем ли мы продать долю своим детям под материнский капитал? Одному ребенку третий год.

Здравствуйте, Владимир, согласно п. 6.1. ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в Вашем случае возможно распоряжение средствами материнского (семейного) капитала путем погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам на приобретение жилого помещения. Таким образом Вам нужно обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы на квартиру, в том числе кредитный договор/договор займа, и написать заявление на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала. Выделение доли в праве собственности на несоверешеннолетних детей, по общему правилу, возможно после погашение кредита, обеспеченного ипотекой недвижимости. В Вашем случае выделение доли детям будет оформлено договором дарения, продажа детям не достигшим совершеннолетия их законными представителями не допускается. С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Какие документы нужны для продажи квартиры в счёт ипотеки и материнского капитала. Нужны ли новый кадастровый, тех. паспорта, для продажи квартиры в счёт материнского капитала?

Здравствуйте, Олеся, пакет документов требуемых для купли-продажи квартиры с использованием материнского (семейного) капитала зависит от источника оплаты квартиры, для ипотечного кредита вам потребуется расширенный пакет документов, в том числе кадастровый и технический паспорта, а также документы, которые потребует банк, для оплаты квартиры за наличный расчет + материнский капитал таких требований нет. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Здравствуйте! Имею свой частный дом в станице. На участке два жилых строения: дом и хата. Дом хочу подарить сыну, а хату пополам родителям и супруге. Но подарить, без их ведома. Могу ли я сам без них оформить дарственные, как, и во что мне это обойдется?

Здравствуйте, Владимир. Согласно ст. 572 Гражданского Кодекса РФ По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, согласно ст. 573 ГК РФ Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым, соответственно, на принятие в дар требуется волеизъявление Стороны, принимающей в дар (Одаряемого). Поэтому при подписании договора дарения и совершении сделки требуется либо личное присутствие Одаряемого, либо нотариально удостоверенная доверенность на принятие в дар. С уважением юрист АН «Жилфонд».

В 2014 году приобрел в ипотеку квартиру под самоотделку в Лесной поляне г. Кемерово по бульвару Осенний, в доме 3. Застройщик «Кемеровопромстрой». Все документы, которые были выданы мне застройщиком, у меня на руках. Также перед началом ремонта, был сделан проект ремонта квартиры. После ремонта оформил квартиру в собственность, живу уже в ней 1,5 года. Вопрос: следует ли оформлять ремонт квартиры в БТИ и что для этого требуется. Прошу Вас ознакомить меня с содержанием моих последующих действий и объемом требуемых документов для оформления. С Уважением! Спасибо!

Добрый день, Сергей. Из Вашего письма не понятно обращались ли Вы в Архитектуру за разрешением на перепланировку жилого помещения, а также была ли она выполнена. Были ли Вами возведены стены? Поменялась ли площадь квартиры после ремонта? Если Вами выполнена перепланировка, то да — Вам нужно обратиться в БТИ за изготовлением технической документации, затем в Администрацию города Кемерово за согласованием перепланировки, после получение Актов о разрешении переустройства/перепланировки Вы повторно обращаетесь в БТИ за изготовлением Технического плана и вносите изменения в Кадастр недвижимости по квартире. После этого, в идеале, Вам нужно заказать новое свидетельство о государственной регистрации с новой площадью квартиры. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Здравствуйте, у меня такой вопрос! можно сделать первый взнос на ипотеку за жилье (дом) не квартира! после рождения второго ребенка

Здравствуйте, Юлия, средства материнского/семейного капитала, согласно, ч. 6,7 ст. 10Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Вы можете направить на уплату первоначального взноса при приобретении жилого помещения, соответственно, выбранный Вами объект должен отвечать требованиям банка и иметь статус жилого помещения. А наименование объекта недвижимости — жилой дом, квартира, объект индивидуального жилищного строительства не имеет значение. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Можно ли продать дом, который был куплен на материнский капитал? Заранее спасибо.

Добрый день, Вера. Да, Вы можете продать дом, приобретенный за средства материнского(семейного) капитала. Но в данном случае возникает вопрос приобретали ли в долевую собственность дом (Вы, Ваш супруг, Ваши дети) или дом был оформлен только на Вас? Если дом в долевой собственности Вашей семьи, то тогда нужно обратиться с заявлением в Органы Опеки и получить разрешение на продажу дома (так как собственники несовершеннолетние дети). Если дом В Вашей собственности, то в первую очередь нужно выделить доли детям и супругу. С уважением юрист АН «Жилфонд»

Здравствуйте, 10 лет назад купил квартиру по паспорту гражданина Казахстана. После получения российского гражданства получил паспорт России. Смогу ли я без проблем продать данную квартиру?

Здравствуйте, Законом не установлено ограничений по отчуждению Вами квартиры, тем более, что сейчас в гражданском обороте Вы выступаете как гражданин Российской Федерации. То есть со стороны Закона в Вашей ситуации ограничений нет. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Как можно поступить, если взята ипотека в 13 году, но брак распался?

Здравствуйте, Алена Валентиновна, из Вашего вопроса не ясно выплачен ли ипотечный кредит, если нет о какой сумме идет речь, кто заемщик по кредиту/созаемщики, кто оплачивает ипотечный кредит? Если не брать во внимание исходных данных, учитывая абстрактную ситуацию, можно предположить несколько вариантов: во-первых, совместная продажа имущества (распределение вырученных средств пополам/по соглашению сторон), во-вторых перевод долга в соответствие, с действующим законодательством, с согласия кредитора, вместе с передачей имущества новому должнику. Ну и в любом случае, принятие решения по поводу выплаты кредита, судьбы недвижимости должно быть осуществлено совместно между сторонами путем достижения оптимального соглашения. В случае недостижения такого соглашения одна из сторон вправе обратиться в суд. Да и как Вы оформляли расторжение брака? Если в судебном порядке, почему не ставился вопрос по совместно нажитому имуществу? С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Добрый день! Очень нужна консультация по приобретению земли в собственность. Земельный участок находится в садовом обществе, хозяйка бабушка умерла много лет назад, дети переоформлением документов заниматься не стали, продали участок за символичную сумму соседям, новые хозяева тоже ничего не переоформляли, пользовались много лет, в документах собственником так и числится умершая бабушка. Сейчас мы хотим купить этот участок и оформить все документы как положено на себя. Возможно ли это сделать и что для этого требуется?

Добрый день, Татьяна Юрьевна, для разъяснения ситуации следует уточнить о каких правоустанавливающих документах идет речь? И в каком временном промежутке происходили события (смерть бабушки, продажа участка), как были оформлены документы по продаже земельного участка? В общих чертах, можно говорить, о признании права собственности за «правообладателями» в судебном порядке, регистрации их права собственности на земельный участок в Регистрирующем органе, дальнейшая продажа Вам. С уважением юрист АН «Жилфонд».

Имею 1/2 долю в частном доме, земля не оформлена. Могу ли я продать свою долю?

Здравствуйте, Андрей, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество применяются правила ст. 246, 250 ГК РФ, то есть при возмездном отчуждении (купля-продажа) доли в праве общей собственности Вы должны предложить купить Вашу долю другим участникам долевой собственности, в случае отказа/ неполучения согласия на покупку в течение 1 месяца, Вы вправе продать,принадлежащую Вам долю третьим лицам. Также в настоящее время изменились требования к форме договора купли-продажи доли в праве общей собственности, сделка подлежит нотариальному удостоверению (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С уважением, юрист АН «Жилфонд».

Ипотека: как продать квартиру под залогом. Как договориться с банком, кто выплачивает долг и больше рискует — покупатель или продавец. Можно ли передать кредит?

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости
Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, — предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, — говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

Закон: без лишних премудростей
Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».

Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», — подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие
Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, — предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, — говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, — подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», — проводить сделку через свою депозитную ячейку.

Кредит сдал! Кредит принял!
Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, — предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, — категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», — подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно
Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, — говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, — подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, — отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Одна из серьезных юридических проблем при реализации заложенных квартир — наличие зарегистрированных в них несовершеннолетних детей. Дело в том, что даже если такую квартиру продать на торгах, то новый покупатель может иметь юридические проблемы с выселением из нее несовершеннолетних детей прежних правообладателей без согласия на это органов опеки и попечительства. Жилищное законодательство РФ устроено таким образом, что продажа квартиры в некоторых случаях не влечет автоматическое прекращение прав пользования ею со стороны несовершеннолетних детей. Ребенка нельзя выписать в никуда. Он сохраняет право пользования квартирой, даже если сменился ее собственник. Совсем недавно 05.03.2015 года эта тема обсуждалась в Конституционном суде РФ. Дилемма такова: либо защита конституционных прав детей на жилище вне зависимости от оборота заложенной квартиры, либо защита интересов кредиторов в ипотечных правоотношениях подчас в ущерб законным жилищным интересам несовершеннолетних. На мой взгляд, нужно четко определиться на будущее в том, что объектом ипотеки могут быть квартиры, в которых не зарегистрированы несовершеннолетние дети. Иначе кредиторы получают в залог неликвидный актив, который трудно будет продать в случае просрочки оплаты кредита со стороны должника. Однако такой подход существенно уменьшает подходящий для ипотеки жилой фонд за счет выбытия квартир, обремененных правами несовершеннолетних.

Это интересно:

  • Воинская часть 6607 в кемерово ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 6607 ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 66074205062870 Оценка налоговых рисков при работе с Контрагентом(Должная осмотрительность) Организация не предоставила данные. Связанные компании по руководителю(аффилированность ? ) Руководитель […]
  • Показания свидетеля будут недопустимы если Уголовный процесс Сайт Константина Калиновского Смирнов А.В. Калиновский К.Б. Комментарий к Уголовно-процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.В. Смирнова. СПб.: Питер, 2003. 1008 с. Статья 75. Недопустимые […]
  • Выплаты на содержание усыновленного ребенка Выплаты, пособия и жилищные льготы Выплаты усыновителям - от Российской Федерации В зависимости от возраста ребенка усыновители имеют право на следующие федеральные (т.е. общероссийские) выплаты : (1) Пособие по беременности и родам, […]
  • Ст 333 гражданский кодекс Защита прав потребителей Томской области Юридические услуги и юридическая помощь оперативный тел: 8-953-92-18-411 Условия применения ст.333 ГК РФ или уменьшаем неустойку | Печать | Подробности Родительская категория: Практика […]
  • Заявление прокурору о взыскании заработной платы Образец заявления в прокуратуру о невыплате заработной платы В какую прокуратуру писать и в какой форме заявление о невыплате заработной платы и компенсаций за отпуск работодателем? Ответы юристов (2) По факту невыплаты вам заработной […]
  • Как украли аккаунт steam Что делать, если украли аккаунт Стим — эффективные способы для восстановления доступа Одна из самых манящих и востребованных систем для взлома — здесь периодически практикуются не только разные хакеры и взломщики, но также школьники и […]
  • Жилищный кодекс статья 106 Жилищный кодекс статья 106 Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Статья 106 . Предоставление жилых помещений маневренного фонда 1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не […]
  • Статья 290 ч 5 ук Получение взятки - статья 290 УК РФ Понятие, признаки взятки. На основании ст.290 УК РФ, получение взятки – это получение должностным лицом, иностранным должностным лицом либо должностным лицом публичной международной организации лично […]