Расторжение договора на обслуживание нежилого помещения

Содержание:

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2007 г. N А14-15935-2005/410/30 Поскольку факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, установлен судом области, доказан материалами дела, суд кассационной инстанции удовлетворил иск органа местного самоуправления о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязал Общества освободить занимаемое нежилое помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 3 апреля 2007 г. N А14-15935-2005/410/30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего. судей, при участии в заседании: от истца — представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика — представитель не явился, извещен надлежаще; от третьих лиц — представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2006 по делу N А14-15935-2005/410/30, установил:

Администрация городского округа г. Воронеж обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее — ООО) «М», г. Воронеж (определением от 16.11.2005 в порядке ст. 48 АПК РФ замененное на ООО «Н») о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2-635-01 от 17.08.2001 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения лит. А, площадью 679,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Х., 118.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ «Районная дирекция единого заказчика ЖКХ Коминтерновского района г. Воронежа» и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (в настоящее время — Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2006 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ссылаясь на неправильное применение судом области норм материального права, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанное решение, иск удовлетворить.

Представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение следует отменить, а заявленные исковые требования удовлетворить по нижеизложенным основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования город Воронеж находится нежилое помещение общей площадью 679,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Х., 118, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 36 АА N 435119 от 11.09.2001.

17.08.2001 между Администрацией г. Воронеж (арендодатель) и ООО «М» (арендатор) заключен договор аренды N 2-635-01 сроком действия с 01.06.2001 по 01.06.2004, согласно условиям которого на основании распоряжения главы города Воронежа N 815р от 18.07.2001 арендодатель сдал арендатору вышеуказанное помещение на срок с 01.06.2001 по 01.06.2004.

Согласно акта приема-передачи от 17.08.2001 общество, признав названное помещение соответствующим назначению и условиям договора аренды, приняло его в пользование.

Названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему которыми устанавливался размер арендной платы прошли регистрацию в ГУЮ «Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость».

Письмом от 06.09.2004 исх. N 18-05/4984 Администрация г. Воронежа в лице Комитета по управлению имуществом, уведомила общество об имеющейся у него задолженности по внесению арендных платежей, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения.

Письмом от 14.03.2005 исх. N 09-05/691 Администрация г. Воронежа в лице Комитета по управлению имуществом, сообщила обществу об отсутствии у него договора на техническое обслуживание арендуемого помещения, указав на необходимость его заключения до 20.03.2005. Если названное требование не будет выполнено в срок, то администрация города приступит к работе по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком вышеуказанных требований, Администрация г. Воронежа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что на момент обращения в суд с настоящим иском у ответчика имелась переплата по арендной плате в сумме 399 921 руб. 84 коп., а на момент принятия решения размер переплаты составил 151 723 руб. 26 коп., что следует из представленного истцом отчета о платежах и им не опровергается.

Принимая во внимание отсутствие у ответчика задолженности по уплате арендной платы, суд области пришел к выводу о том, что незаключение арендатором договора с обслуживающей организацией на техническое обслуживание спорного помещения в данном случае не влечет для арендодателя негативных последствий. Существенные нарушения условий договора со стороны арендатора отсутствуют. На основании данного вывода суд области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела по истечении 01.06.2004 срока действия договора аренды N 2-635-01 от 17.08.2001 ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( статья 610 ), т.к. в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Однако, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора в судебном порядке при существенном нарушении его условий арендатором.

Пунктом 2.2 спорного договора аренды на арендатора возложена обязанность по заключению с обслуживающей организацией договора на обслуживание арендуемого помещения, центральное отопление и коммунальные услуги.

Пунктами 5.2.4 и 5.2.6 договора аренды установлено право арендодателя на досрочное расторжение указанного договора в случае незаключения с обслуживающей организацией договора указанного в п. 2.2, а так же нарушения сроков внесения платежей обслуживающей организации (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев либо многократно (более 2-х раз).

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, установлен судом области, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что условие о письменном предупреждении арендатора о необходимости заключения договора с обслуживающей организацией арендодатель выполнил.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований истца о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования Администрации городского округа г. Воронеж удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по делу в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 2 , ст. 288 ч. 1 , 2 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2006 по делу N А14-15935-2005/410/30 отменить.

Иск Администрации городского округа город Воронеж удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 2-635-01 от 17.08.2001 и обязать ООО «Н», г. Воронеж, освободить занимаемое нежилое помещение лит. А, площадью 679,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Х., 118.

Взыскать с ООО «Н», г. Воронеж, в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины по иску и 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Расторжение договора с управляющей компанией

Наибольшее количество обращений граждан в сфере ЖКХ, поступающих в органы прокуратуры, как правило, касаются действий управляющих компаний на ненадлежащее содержание жилого фонда, увеличение тарифов на ремонт и содержание жилья, бездействие по обращениям жильцов и иным вопросам.

В силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона — управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае же не достижения указанных целей собственники жилых помещений вправе расторгнуть договор с управляющей компанией не выполняющей своих обязательств.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Наиболее приемлемым способом расторжения договора с управляющей компанией можно было бы считать соглашение собственников с управляющей компанией о его расторжении, в котором стороны договора имели бы возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение договорных отношений.

Здесь на помощь жильцам также может прийти орган местного самоуправления, который на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме о невыполнении управляющей организацией обязательств, в пятидневный срок обязан провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации, по результатам которой на общем собрании поставить вопрос о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления данным домом.

Однако, на практике нередки случаи когда управляющие компании в добровольном порядке не желают расставаться с имеющимся в управлении жилищным фондом.

В таких случаях законодатель предусмотрел судебный порядок расторжения договора управления.

Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом могут признаваться такие нарушения, как систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств, непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления, сокрытие информации о своей деятельности, причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома.

В случае судебного разбирательства бремя доказывания ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей лежит на собственниках желающих расторгнуть договор, а окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд.

Расторжение договора аренды нежилого помещения: условия, сроки, порядок

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды. Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д. Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

  • пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
  • просрочка в оплате стоимости аренды;
  • причинение ущерба арендованному помещению;
  • нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
  • иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходит досрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

  • если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
  • если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
  • если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
  • если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
  • если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

  • задержка с оплатой арендной платы;
  • причинение ущерба помещению;
  • передача помещения в аренду без согласия собственника;
  • внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
  • неисполнение обязательств по соглашению;
  • осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

  • сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
  • фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
  • соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
  • в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течении которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

  • уведомление либо соглашение;
  • акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

  • наименование отправителя (его реквизиты);
  • сведения о контрагенте (его реквизиты);
  • реквизиты соглашения об аренде;
  • сведения о помещении;
  • основание для расторжения;
  • дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь: образец расторжения договора аренды в одностороннем порядке от арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

  • реквизиты (данные) сторон;
  • реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
  • порядок и условия прекращения обязательств;
  • дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

  • сведения о сторонах;
  • место и дата составления;
  • сведения о помещении;
  • факт передачи помещения;
  • недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Досрочное расторжение договора аренды помещения в связи с банкротством арендатора

Есть долгосрочный договора аренды помещения между ИП и банком. У банка отозвана лицензия и идет процедура банкротства. Ликвидатор уведомил о расторжении договора, основание п.3 ст.50.34 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Ликвидатор требует возврат страхового депозита. В тексте договора аренды прописано право невозврата страхового депозита и проплаченной аренды в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, при соблюдении арендодателем условий договора. Аргумент ликвидатора — «Банк в связи с отзывом у него лицензии и признании банкротом не может осуществлять банковские операции. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное невыполнение обязательств, если это явмлось следствием непреодолимых обстоятельств, на которые стороны не могут оказать влияние». Таким образом ликвидатор пытается привязать этот случай к форс-мажорным обстоятельствам. ВОПРОС : Насколько прав ликвидатор и есть ли судебная перспектива по такому спору? Заранее спасибо.

13 Ноября 2014, 11:10 Юрий, г. Москва

Ответы юристов (6)

А можете выложить договор аренды.

По сути арендатор прав. банк не мог предвидеть отзыв лицензии и соответственно данный факт можно расценить как условие независящее от воли арендатора.

Кстати, отзыв лицензии даже страховыми компаниями рассматривается как страховой случай (в части выплаты вкладов гражданам).

Но лучше посмотреть договор аренды. (личные данные можете убрать).

Есть вопрос к юристу?

Насколько прав ликвидатор и есть ли судебная перспектива по такому спору?

такая судебная практика существует и далеко не в пользу арендодателей, как правило суды признают данный депозит неосновательным обогащением

к примеру дело № А50-10161/2011

Согласно ст.50.34 ФЗ о банкротстве кредитных организаций 1. Сделка, совершенная кредитной организацией, может быть признана арбитражным судом недействительной по заявлению конкурсного управляющего по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 28 настоящего Федерального закона. 2. Конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок, совершенных кредитной организацией и не исполненных сторонами полностью или частично, если исполнение кредитной организацией указанных сделок повлечет за собой убытки для кредитной организации по сравнению с аналогичными сделками, совершенными при сравнимых обстоятельствах. При этом отказ от исполнения финансовых договоров, соответствующих определенным пунктом 1 статьи 4.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требованиям, может быть заявлен только в порядке, установленном пунктом 6 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор, заключенный кредитной организацией, считается расторгнутым со дня получения каждой из сторон указанного договора заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения указанного договора. Сторона договора, который заключен кредитной организацией и в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от кредитной организации возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения указанного договора.

Согласно ст.28 указанного ФЗ 1. Сделка, совершенная кредитной организацией до даты назначения ее временной администрации, может быть признана недействительной по заявлению руководителя временной администрации в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и другими федеральными законами с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Правила настоящей статьи могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации. К действиям, совершенным во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей.

В данном случае понятие форс-мажора не подходит и банк сам не знает на что ссылается.

Вы вправе написать управляющему письмо с требованием уплаты убытков, возникших в связи с отказом от исполнения договора.

Вообще полагаю, что можно заявить иск в арб суд и требовать взыскания арендной платы за период задолженности и взыскивать убытки.

Здравствуйте!

Практика по спорам,
в которых исполнение обязательства ставится в зависимость от отзыва у
контрагента лицензии, как форс-мажорного обстоятельства, несколько различна, но
суть сводится к тому, что если требование заявляется о надлежащем исполнении
обязательства, а не о применении ответственности за его неисполнение
в виду отзыва
лицензии является, то отзыв лицензии не является обстоятельством непреодолимой
силы. Т.е., если бы был бы заключен,
например, договор банковского обслуживания и банк бы не выполнил бы своих
обязанностей по обслуживанию счета в виду отзыва лицензии, то в случае, если бы
это обстоятельства было бы прямо предусмотрено в договоре как форс-мажор, банк
мог бы освобождаться от ответственности. В данном же случае на исполнение обязательств
по оплате арендных платежей отзыв лицензии не влияет, поэтому это – не обстоятельство
непреодолимой силы.

Об этом
свидетельствует и судебная практика. Так, согласно постановлению Арбитражного
суда Центрального округа от 01.09.2014 по делу N А68-9946/2013 «Довод заявителя
жалобы о том, что отзыв лицензии у его обслуживающего банка является
обстоятельством непреодолимой силы, в связи с чем, в силу пункта 6.1 договора,
центр должен быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательства,
отклоняется судом кассационной инстанции.

В данном случае истцом заявлено
требование об исполнении обязательства по агентскому договору в рамках главы 22
Гражданского кодекса Российской Федерации (т.е. обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона, иных правовых актов),а не требование о применении
ответственности за его неисполнение
(глава 25
Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в постановление
ФАС Московского округа от 10.08.2005, 03.08.2005 N КГ-А40/7048-05 отмечено, что
«факт отзыва у банка-истца лицензии на осуществление банковской деятельности — результат хозяйственно-финансовой деятельности должника. Если лицензия, по
мнению истца, отозвана неправомерно, банк не лишен возможности защитить свои
права в форме взыскания убытков, понесенных в результате неправомерных действий
третьих лиц».

Здравствуйте, Юрий. Согласно ст.401 ГК лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств..

Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Основания для отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций установлены ст.20 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 04.10.2014) «О банках и банковской деятельности», и отзыв лицензии связан в большинстве случаев с недобросовестными действиями банка, таким образом, мне представляется, это никак не может считаться обстоятельством непреодолимой силы. Если бы банк исполнял закон надлежащим образом, отзыва лицензии бы не последовало.

В любом случае, с учетом того, что отсутствие вины должно доказываться банком, советую Вам отказать в возврате страхового депозита. Если они с этим не согласны — пусть обращаются в суд и доказывают отсутствие своей вины. Сомневаюсь, что суд их требования удовлетворит.

Здравствуйте, Юрий! Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса России, непреодолимой силой (форс-мажорными обстоятельствами) признаются чрезвычайные и непредотвратимые при конкретных условиях обстоятельства. Банкротство не относится к обстоятельствам непреодолимой силы.

Определением Верховного суда России от 6 декабря 2005 года по делу №49-В05-19 установлено, что банкротство юридического лица не является форс-мажорным обстоятельством.

В этой связи, условия заключённого Договора аренды должны выполняться, и последствия, предусмотренные Договором аренды в случае досрочного расторжения Договора аренды по инициативе Арендатора должны быть применены.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92 . Это быстро и бесплатно !

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  • Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
  • После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

    Основания и их формулировка

    Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

    Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

    1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
    2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

    В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

    • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
    • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
    • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
    • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
    • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

    На сайте вы также можете прочитать статьи о:

    Какие потребуются документы?

    Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

    1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
    2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
    3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
    4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
    5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
    6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
    7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
    8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

    Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

    После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

    Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

    На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

    Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

    Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

    Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

    Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

    Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-92 (Москва)
    +7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

    Это интересно:

    • Внесение изменений в фз об охране окружающей среды Статья 36. О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране окружающей среды" Статья 36 . О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране окружающей среды" Внести в Федеральный закон от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране […]
    • Ооо бизнес юрист челябинск Работа в Группе компаний "Бизнес-Юрист" Информация Описание: Федеральная Группа Компаний "Бизнес-Юрист" работает на рынке с 2007 года и объединяет независимых юристов, оценщиков и экспертов. Показать полностью… Наши специалисты имеют […]
    • Управление имуществом ребенка рф Регистрация, контроль, управление имуществом, права и обязанности Порядок управления имуществом подопечного: номинальные счета, сделки с недвижимостью и т.д. Правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Главой 3 Гражданского […]
    • Образец решения суда о разделе имущества Образец решения суда о разделе имущества РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 13 декабря 2007 года г. Омск Мировой судья судебного участка № 48 КАО г. Омска, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске дело по иску К.А. к Е.А о […]
    • Инн ооо смена информация актуальна на 19.09.2018 на карточке организациис учетом всех используемыхисточников данных."> разделы Анкета Реквизиты Учредители Арбитраж ФССП ОКВЭД Выписка из ЕГРЮЛ ФНС РФ"> Бухотчетность Бухгалтерская […]
    • Федеральный закон 55 2014 года ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 2 апреля 2014 года №55-ФЗ О внесении изменений в статью 10 Закона Российской Федерации "О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и […]
    • Часть 8 статья 39 закона о кадастре Министерство экономического развитияРоссийской Федерации О порядке согласования местоположения границ земельных участков и причинах принятия органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового […]
    • Постановление пленума разбой грабеж Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановления Пленума ВС РФ за 2002 год Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2002 года №29 ППВС РФ №29 от 27.12.2002 "О […]